相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)行中介機(jī)構(gòu)實(shí)名備案、中介人員實(shí)名從業(yè),同時(shí)通過房源核驗(yàn)、數(shù)據(jù)共享等手段從技術(shù)上先行減少虛假房源的情況

視覺中國(guó)供圖

《法治周末》實(shí)習(xí)生 康婧軒

《法治周末》記者  鄭 超

“看房時(shí)說好每月租金2800元,但簽合同時(shí)額外多出每月120元的服務(wù)費(fèi)?！苯衲甏髮W(xué)畢業(yè)、在北京市朝陽(yáng)區(qū)工作的小劉因?yàn)樽夥堪l(fā)了愁。他說,在某租房平臺(tái)上選擇的個(gè)人房源,一聯(lián)系發(fā)現(xiàn)基本都是中介公司。

《法治周末》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),不少中介公司帶租客看房時(shí)說得“價(jià)格實(shí)惠”,但簽訂合同后,總會(huì)多出收費(fèi)名目。不僅如此,還有租客向記者反映,在租房平臺(tái)上找房時(shí),幾乎100%踩雷“高性價(jià)比”的房子。部分標(biāo)明房東直租的背后,實(shí)為中介冒牌引流。這些虛假房源、假房東不僅浪費(fèi)了租客的時(shí)間和精力,還給租客帶來經(jīng)濟(jì)損失。

“虛假房源、房東直租”有貓膩

小王最近正在為自己研一假期實(shí)習(xí)找房子,在同事的推薦下,小王聯(lián)系到一家中介公司,小王在該中介處挑選了5套價(jià)格在自己承受范圍內(nèi)的房源。“該公司也宣傳‘好房安心挑’,但實(shí)際情況卻讓人不安心?！?/p>

該中介公司的工作人員李某負(fù)責(zé)與小王溝通、帶小王看房。雙方取得聯(lián)系后,李某一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房子很合適,價(jià)格也優(yōu)惠,圖片沒問題”,但到了看房日,小王卻被告知“這幾套房子均已出租”。小王告訴記者,自己隨后被帶看的房源,均高出原來的價(jià)格一大截,但時(shí)間緊迫,小王也不得不將房子租了下來。

令小王氣憤的是,在簽訂合同后沒幾天,小王無意間翻看李某的朋友圈發(fā)現(xiàn),前幾天看的價(jià)格合適的房源又開始“出租”了。

小王聯(lián)系李某,李某卻反饋說之前的租戶只是交了定金,但最終沒簽合同。

記者根據(jù)小王的提示發(fā)現(xiàn),該中介公司發(fā)布的內(nèi)容中,存在大量具有“高性價(jià)比”的房源——價(jià)格都低于區(qū)域均價(jià),圖片上的裝修也十分精致。但線下實(shí)地看房時(shí),這樣的“優(yōu)質(zhì)”房源卻顯示已被出租。展示圖片也存在“一圖多用”的情況,被用作該公司一些不同戶型、價(jià)格的房源上。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),很多消費(fèi)者在租房時(shí)會(huì)對(duì)中介產(chǎn)生一定的抵觸心理,認(rèn)為中介會(huì)收取高額的中介費(fèi)用。而“房東直租”則可以直接與房東聯(lián)系,同時(shí)也避免中介帶來的騷擾。

不少受訪者稱,很多網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上有各種“房東直租”的房源,但是否為“房東直租”,真假難以分辨。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,中介需要不斷地吸引新客戶,以增加自己的業(yè)務(wù)量、賺取提成。而“房東直租”作為一個(gè)熱門搜索關(guān)鍵詞,自然成為他們吸引客戶的一個(gè)有效手段,他們賺的不是中介費(fèi)而是差價(jià),與真正的房東直租有很大價(jià)差,未來還會(huì)可能存在惡意不退還押金等行為。

對(duì)此,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授朱曉峰表示,平臺(tái)面向不特定公眾發(fā)布的信息,其法律性質(zhì)屬于廣告。根據(jù)我國(guó)廣告法的相關(guān)規(guī)定,廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)。平臺(tái)發(fā)布虛假房源、虛構(gòu)房東直租的,違反了廣告法的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)廣告法,發(fā)布虛假?gòu)V告的,由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告、消除影響、處以罰款。如果情節(jié)嚴(yán)重的,可以吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照,并由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷廣告審查批準(zhǔn)文件、在一定期限內(nèi)不受理其廣告審查申請(qǐng)等。如果涉及犯罪的,甚至可以追究刑事責(zé)任。

北京德和衡(上海)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人邢芝凡分析,平臺(tái)如果利用虛假信息侵害租戶權(quán)利,還構(gòu)成消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的“欺詐”行為。構(gòu)成消費(fèi)欺詐的,平臺(tái)將可能承擔(dān)對(duì)租戶“退一賠三”的懲罰性賠款。

租到違建房致使合同“無效”

“目前,租房仍是不少人特別是年輕人選擇的居住方式。一方面,租房需求量大,另一方面,資本搶灘造成房源壟斷嚴(yán)重,租賃雙方話語(yǔ)權(quán)不對(duì)等,這導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)的亂象依然難以根治。一些承租人缺乏法律意識(shí),無法正確識(shí)別房源是否正規(guī),也常常讓黑中介鉆了空子。也有租客因所租房屋違建,導(dǎo)致合同無效而引發(fā)損失。”邢芝凡說。

北京市房山區(qū)人民法院曾發(fā)布過該院審理的房屋租賃糾紛典型案例。2022年7月,大學(xué)剛畢業(yè)的劉某與某村村民王某簽訂了租期為一年的房屋租賃合同,租下了王某的自建房,并支付了一年的租金1.8萬元。同年9月,此房因被認(rèn)定為違法建筑而拆除,劉某的電腦、紀(jì)念冊(cè)、書籍等物品因房屋突然被拆而損壞。

因就賠償事項(xiàng)協(xié)商未果,劉某訴至法院,要求判令雙方簽訂的租房合同無效,王某返還自己2022年10月至2023年6月期間的租金,并賠償財(cái)物損失、搬家人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等共計(jì)2萬元。

對(duì)此,王某表示,自己曾明確告知過劉某房屋可能被拆除,并于拆除前3日通知了劉某,房屋拆除后,在劉某認(rèn)可的情況下還為他另行租了新房,因此不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。法院審理后認(rèn)為,王某的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,雙方訂立的房屋租賃合同應(yīng)屬無效。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,出租違法建筑的合同應(yīng)屬無效,出租人應(yīng)返還相應(yīng)租金給承租人,但也有權(quán)向承租人主張使用房屋期間的占用費(fèi),具體標(biāo)準(zhǔn)可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及周邊房屋的租金標(biāo)準(zhǔn);承租人有權(quán)要求出租人退還所交的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費(fèi)用。此外,承租人還可依據(jù)出租人的過錯(cuò)程度向其主張裝修損失及實(shí)際發(fā)生的搬遷損失。

本案中,涉案房屋已按違法建筑拆除,劉某主張返還預(yù)付租金及索賠搬家人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)的合理部分,具有事實(shí)和法律依據(jù),法院予以支持。關(guān)于財(cái)物損失,因劉某未提交有效證據(jù)證明損失數(shù)額,且拆除當(dāng)日劉某在現(xiàn)場(chǎng)未對(duì)書籍物品等進(jìn)行妥善處置導(dǎo)致擴(kuò)大損失,法院對(duì)該項(xiàng)主張不予支持。據(jù)此,法院綜合案情后,判令王某返還劉某預(yù)付租金并賠償劉某搬家費(fèi)等共計(jì)1.5萬元。

記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn),不少租客反映,自己租的房子在簽訂合同后,中介公司卻將房子轉(zhuǎn)讓給了其他公司,租賃期間遇到問題,原中介公司也不愿意承擔(dān)責(zé)任。

“租戶與租賃平臺(tái)簽訂房屋租賃合同后,只要租賃平臺(tái)愿意承擔(dān)違反該合同的法律責(zé)任,那么其有權(quán)將該房屋租賃給其他公司。如果租賃平臺(tái)與租戶簽訂房屋租賃合同后又將該房屋出租給他人的,如果該房屋尚未向任何一方交付的,租戶有權(quán)要求租賃平臺(tái)繼續(xù)履行合同,如其遭受損失,可以依約向平臺(tái)主張賠償責(zé)任;如果租賃平臺(tái)已經(jīng)將房屋交付給其他人而無法向租戶交付的,租戶有權(quán)要求租賃平臺(tái)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任?！敝鞎苑逭f。

線上租房亟待規(guī)范管理

租客應(yīng)注意哪些方面才能避免上述問題的發(fā)生,朱曉峰建議,租戶應(yīng)選擇規(guī)范且市場(chǎng)信譽(yù)度高的住房租賃企業(yè)或平臺(tái)租賃房屋,查看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相關(guān)資質(zhì),到相關(guān)住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)查看企業(yè)開業(yè)報(bào)告信息或者經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息等,避免遭遇“黑中介”“不良中介”。此外,建議租戶實(shí)地查驗(yàn)房源信息和房源狀況,查看房產(chǎn)證是否與房東身份證信息一致,與業(yè)主簽署的租賃合同(或委托協(xié)議),并通過市住建局官網(wǎng)進(jìn)行房源核驗(yàn)。為避免“收到轉(zhuǎn)賬后拉黑”等騙術(shù),租客應(yīng)向合同約定的企業(yè)賬戶(出租方為企業(yè))、個(gè)人賬戶(出租方為個(gè)人)支付款項(xiàng),并保留好相關(guān)轉(zhuǎn)賬憑證。如為現(xiàn)金支付,應(yīng)要求收款方出具收據(jù)。

近年來,房屋租賃市場(chǎng)不斷規(guī)范。2019年12月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》,規(guī)范住房租賃市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)行為,保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。

2023年,北京出臺(tái)了《北京市住房租賃條例》,第四十四條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息、推薦房源應(yīng)當(dāng)核對(duì)房源的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他合法的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明,確保房源以及信息真實(shí)、準(zhǔn)確。因此,北京市內(nèi)租房平臺(tái)發(fā)布虛假房源,也同樣可能違反地方性法律規(guī)定。

2023年,廣東省深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)也成立了“新業(yè)態(tài)自律委員會(huì)”,專門針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的新媒體和自媒體主體實(shí)施行業(yè)自律管理,倡導(dǎo)深圳市涉房營(yíng)銷自媒體進(jìn)行實(shí)名登記,并組織行業(yè)培訓(xùn)。

邢芝凡認(rèn)為,相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)行中介機(jī)構(gòu)實(shí)名備案、中介人員實(shí)名從業(yè),同時(shí)通過房源核驗(yàn)、數(shù)據(jù)共享等手段從技術(shù)上先行減少虛假房源的情況;增加對(duì)租房平臺(tái)日常經(jīng)營(yíng)管理的抽查頻次,并開展法律教育,提醒相關(guān)經(jīng)營(yíng)實(shí)體守法經(jīng)營(yíng);加強(qiáng)對(duì)民眾的租房法律知識(shí)普及,并進(jìn)一步健全順暢維權(quán)渠道。