《法治周末》記者 管依萌

“市資金中心建立押金托管和租金監(jiān)管系統(tǒng)?！?/p>

7月31日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國(guó)人民銀行北京市分行等5部門(mén)發(fā)布《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》),首次明確將住房租金納入監(jiān)管,將于10月1日起施行。

押金托管和租金監(jiān)管

“租房者的福音,再也不用擔(dān)心被無(wú)良中介坑押金和租金了,給北京市住建委點(diǎn)贊!”消息一出,部分網(wǎng)友在評(píng)論中為《辦法》的出臺(tái)點(diǎn)贊。

《辦法》主要面向北京市范圍內(nèi)承租他人住房、從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè),共22條。從用于押金托管和租金監(jiān)管的賬戶開(kāi)立、押金的存入和退還流程、租金的存入和劃轉(zhuǎn)及退還流程、押金托管和租金監(jiān)管過(guò)程中的糾紛解決等方面,明確了對(duì)住房租賃企業(yè)押金托管、租金監(jiān)管的管理規(guī)定。

在押金方面,應(yīng)按照住房租賃合同約定的押金支付時(shí)間、金額存入用于押金托管的賬戶,并按合同約定的時(shí)間和方式退還;在租金方面,住房租賃合同約定預(yù)收租金數(shù)額超過(guò)3個(gè)月租金的,全部租金應(yīng)當(dāng)按合同約定的租金支付時(shí)間、金額存入用于租金監(jiān)管的賬戶。

為保障押金、租金及時(shí)退還承租人,《辦法》規(guī)定,住房租賃合同期滿或解除,住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承租人返還住房后3個(gè)工作日內(nèi)提出押金退還意見(jiàn);若用于租金監(jiān)管的賬戶內(nèi)仍有租金剩余的,也應(yīng)在同樣的期限內(nèi)提出租金退還意見(jiàn)。意見(jiàn)中明確是否扣除押金、租金,如擬扣除的,應(yīng)當(dāng)明確擬扣除部分費(fèi)用明細(xì)。擬扣除部分外押金、租金的本金和同期利息應(yīng)及時(shí)退還承租人。

承租人同意退還意見(jiàn)的,押金、租金按退還意見(jiàn)退還。如果雙方對(duì)押金、租金退還意見(jiàn)不一致的,《辦法》規(guī)定,雙方可以自行協(xié)商解決。不愿協(xié)商或者協(xié)商不成的,雙方可以向北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)提出調(diào)解,也可以通過(guò)訴訟、仲裁等途徑解決。

如何選定銀行開(kāi)立用于押金托管、租金監(jiān)管的賬戶?北京市住房資金管理中心將會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和國(guó)家金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局,綜合商業(yè)銀行管理能力、服務(wù)效率等因素,經(jīng)公開(kāi)招標(biāo)選定銀行。同時(shí),組織考核評(píng)價(jià),淘汰未履行職責(zé),以及無(wú)法承擔(dān)相關(guān)工作的銀行,并按前述程序相應(yīng)增補(bǔ)銀行。

為了方便承租人掌握本人在用于押金托管、租金監(jiān)管賬戶內(nèi)的余額,《辦法》實(shí)施后,承租人可以在押金托管和租金監(jiān)管系統(tǒng)、住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)中,通過(guò)住房租賃合同備案編號(hào)等信息查詢。

同時(shí),為加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)管,對(duì)于發(fā)現(xiàn)住房租賃企業(yè)、從業(yè)人員未履行押金托管與租金監(jiān)管或存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,可以暫停向住房租賃企業(yè)撥付用于租金監(jiān)管的賬戶內(nèi)資金,由各區(qū)住建房管部門(mén)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金撥付,市資金中心予以配合。

彌補(bǔ)監(jiān)管的漏洞

在北京市朝陽(yáng)區(qū)工作的羅羽(化名)有著7年的租房經(jīng)驗(yàn),據(jù)她透露,退租時(shí),中介最容易以家具損耗、衛(wèi)生不干凈等理由克扣押金。

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所合伙人戚兆波指出,在以往的實(shí)踐中,作為“二房東”,一些房屋租賃企業(yè)會(huì)利用“長(zhǎng)收短付”的租金支付錯(cuò)配機(jī)會(huì),建立資金池,變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù),從而非法套利。還有部分租賃企業(yè)將押金或租金用來(lái)屯占更多房源,進(jìn)而控制和哄抬租金。一方面造成租房市場(chǎng)無(wú)序,另一方面也極易導(dǎo)致租賃企業(yè)資金鏈斷裂,進(jìn)而損害房主及承租人的權(quán)益,由此引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。

北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委表示,北京市住房資金管理中心將搭建押金托管和租金監(jiān)管系統(tǒng),承租人與住房租賃企業(yè)簽訂住房租賃合同后且完成住房租賃合同備案后,可通過(guò)押金托管和租金監(jiān)管系統(tǒng)交納押金、租金。當(dāng)前有兩種方式:一是鼓勵(lì)承租人在完成住房租賃合同網(wǎng)簽備案后,將押金和需要監(jiān)管的租金直接存入市資金中心公示的賬戶;二是基于便民原則,承租人也可以將押金、租金交由住房租賃企業(yè)存入市資金中心用于押金托管、租金監(jiān)管的賬戶內(nèi)。

《辦法》規(guī)定,住房租賃企業(yè)未按照規(guī)定履行押金托管、租金監(jiān)管,或者未按期退還剩余押金、租金的,依據(jù)《北京市住房租賃條例》等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

戚兆波指出,《辦法》的出臺(tái)彌補(bǔ)了之前租房押金托管難以有效實(shí)施的不足,也彌補(bǔ)了僅對(duì)押金而未對(duì)租金進(jìn)行監(jiān)管的漏洞,有利于遏制住房租賃企業(yè)違法使用資金的發(fā)生,有利于保護(hù)租賃合同當(dāng)事人尤其是承租人的合法權(quán)益,有利于穩(wěn)定北京市住房租賃市場(chǎng)。

“將住房租金納入監(jiān)管體系,具有積極作用:首先,防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。其有助于防范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、保障住房租賃的押金和租金安全,進(jìn)而維護(hù)承租人的合法權(quán)益;其次,有助于下半年住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。此類制度下,將更好地鼓勵(lì)年輕人和大學(xué)生通過(guò)租房來(lái)解決居住問(wèn)題,促進(jìn)所在城市的人才導(dǎo)入和職住平衡;最后,通過(guò)對(duì)租金監(jiān)管,也將進(jìn)一步監(jiān)測(cè)住房租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,對(duì)于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展、更好促進(jìn)租購(gòu)并舉住房制度的建立具有積極作用。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

戚兆波告訴《法治周末》記者,《辦法》最大的亮點(diǎn)有兩個(gè):一是將租賃押金賬戶的托管主體由“北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)”變更為“北京市住房資金管理中心”,以前的“民間”管理轉(zhuǎn)換成現(xiàn)在的“官方”管理,監(jiān)管力度明顯加強(qiáng),同時(shí)托管資金的安全性也更有保障;二是過(guò)去僅對(duì)房屋租賃企業(yè)收取的租賃押金進(jìn)行托管,《辦法》又將其收取的租金也納入了監(jiān)管,監(jiān)管資金范圍及金額的擴(kuò)大,可在一定程度上避免租賃企業(yè)將房租擅自挪用,從而提高其資信能力,減少非法經(jīng)營(yíng)及卷款“跑路”的風(fēng)險(xiǎn)。

“《辦法》中的舉措大大提高了租賃資金的使用透明度,減少租賃企業(yè)違法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí),還對(duì)押金和租金的退還程序作了詳細(xì)規(guī)定,非常方便有關(guān)各方實(shí)際操作。”戚兆波說(shuō)。

落實(shí)需兼顧監(jiān)管與高效

嚴(yán)躍進(jìn)指出,住房租賃市場(chǎng)的租金監(jiān)管政策,源于2018至2020年長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)亂象與風(fēng)險(xiǎn),包括“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”及長(zhǎng)租公寓爆雷等。此類經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重侵害承租人或租客的合法權(quán)益。鑒于此,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2020年9月發(fā)布了《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》,直轄市及設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府被賦予權(quán)力可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度;2021年4月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部門(mén)印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》,正式啟動(dòng)租金監(jiān)管的改革序幕。

據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹,截至今年8月2日,全國(guó)范圍內(nèi)至少有14座城市建立了租金監(jiān)管制度,包括杭州、西安、重慶、深圳、南京、鄭州、上海、成都、武漢、沈陽(yáng)、青島、合肥、廣州和北京。“此類城市代表住房租賃活躍的市場(chǎng),充分說(shuō)明我國(guó)住房租賃市場(chǎng)已基本建立完善的租金監(jiān)管體系,為住房租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的保障。”他進(jìn)一步解釋。

“此次北京政策出臺(tái),意味著4個(gè)一線城市均出臺(tái)了住房租賃監(jiān)管政策,具有非常好的示范效應(yīng)?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者:“資金管理是一個(gè)很微妙的工作,一方面要管好,防范濫用;另一方面,站在企業(yè)角度來(lái)講,如何在有效監(jiān)管下將資金比較快地?fù)芨督o常住公寓企業(yè),確保他們的資金狀況良好運(yùn)轉(zhuǎn)也很關(guān)鍵。”

戚兆波補(bǔ)充道,由于《辦法》僅對(duì)住房租賃企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管,并未對(duì)其他住房出租主體尤其是個(gè)人出租者進(jìn)行約束。另外,資金監(jiān)管并未改變租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,故對(duì)租賃關(guān)系的實(shí)質(zhì)影響并不大。同時(shí),監(jiān)管主體能否做到既有效監(jiān)管又高效服務(wù),還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步檢驗(yàn)。

“從實(shí)踐來(lái)講,關(guān)鍵是要落實(shí),包括讓租客了解政策,在簽訂合同的時(shí)候要把這些政策更好地細(xì)化、落實(shí)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。