政府要確保各項優(yōu)惠政策能落地，處罰那些言而無信的“優(yōu)惠承諾者”，要讓業(yè)主放心地參與到“以舊買新”中，就要杜絕可能產(chǎn)生的各種欺詐

《法治周末》記者 肖莎

4月20日，河南省鄭州市房屋“以舊換新”試點工作啟動。

官方數(shù)據(jù)顯示，當天從凌晨到下午3時，有3449人次登錄“鄭州市房產(chǎn)交易服務平臺”電腦端，市民登記發(fā)布二手房信息共189條，報名參加城發(fā)集團收購并完成全部資料上傳共68人，線下售樓部統(tǒng)計征集換購房意向信息202條。

今年4月初，鄭州市房管局、鄭州市財政局等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》。鄭州市提供了促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”的兩種工作方式：方式一是鄭州城市發(fā)展集團有限公司(政府指定作為收購主體，以下簡稱收購主體)收購二手住房，促成群眾購買改善性新建商品住房先行在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域進行試點；方式二是政府政策鼓勵，群眾通過市場交易實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”。

僅4月，就至少有3個城市出臺房屋“以舊換新”政策。

4月16日，深圳市的房地產(chǎn)中介公司樂有家宣布，其將聯(lián)合綠景地產(chǎn)旗下項目“綠景白石洲”，在深圳試點推廣房產(chǎn)“以舊換新”新模式。大致操作模式為：換房客戶在綠景白石洲項目交納訂金，而后意向房源可鎖定2個月；其間，樂有家聚焦推廣舊房，盡快售出舊房；最后客戶簽約新房，交易成功。4月18日，湖南省長沙市住房城鄉(xiāng)建設局也印發(fā)《關于支持居民購買改善住房的通知》，即日起，全市范圍內“以舊換新”購買新房，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠，同時不再審查購房者資格條件。

《法治周末》記者粗略統(tǒng)計，從去年至今，已經(jīng)有超過30個城市推出房產(chǎn)“以舊換新”政策，僅江蘇省就有蘇州、太倉、鹽城、海安、連云港等地推出此類政策。

在當前的房地產(chǎn)形勢下，“以舊換新”意味著什么，這一政策如果想要起到預期效果，還需要哪些配套的措施？

多方都應適當“讓利”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《法治周末》記者采訪時說：“‘以舊換新’是個多贏的好政策。于開發(fā)商銷售去化，于中介機構獲得連環(huán)單、交易額增加，于無房戶上車，于有房戶改善，于地方穩(wěn)樓市、賣地、收稅，于銀行拓展按揭業(yè)務等，可謂百利無一害?！?/p>

李宇嘉認為，要想讓這個政策效果更好，最關鍵的是政策要從老百姓內心的需求出發(fā)，激發(fā)“以舊換新”的動力，而不能直勾勾地想著如何“賣房子”。如果還從一味刺激“買房”的角度出發(fā)，政策低效是必然的結果?！耙耘f換新”既關聯(lián)著剛需的買家，也關聯(lián)置換的賣家，其驚險的一跳，在于二手房能否賣得掉。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，二手房賣不動的確是今天樓市的大問題，二手房不好賣，新房肯定也不好賣?，F(xiàn)在市場上，二手房滯銷的原因還是賣家不愿意割肉，所以政策要針對二手房賣不掉這一問題想辦法。

“各方需要關注剛需的痛點——即以低價格、低成本買到一套上佳的上車盤。因此，要實現(xiàn)‘以舊換新’，置換的賣家就得給剛需的買家讓利。當然，賣低了賣家可能不同意，但這沒關系，只要開發(fā)商愿意給置換的賣家在‘買新’的時候讓利就可以了。”李宇嘉提出了自己的方案。

“同時，買賣雙方都對成本比較敏感。二手房業(yè)主讓利了，開發(fā)商讓利了，政府和銀行也要把金融、稅收該讓的利讓出來，比如，按揭利率降低、契稅減免、補貼到位等?！崩钣罴伪硎?，千萬不能出現(xiàn)“地方政府拖欠購房補貼”的情況，這是對公信力的損傷。

李宇嘉同時建議中介機構也降低中介費率，因為它們是“以舊換新”關鍵參與者，中介機構要讓買賣雙方看到實惠。

張大偉則表示，各地針對二手房應該有更多的定向政策，包括契稅減免、限購單獨調整等，只有二手房活躍了，價格企穩(wěn)了，新房才有更多成交。

開發(fā)商要拿出“好房源”

《法治周末》記者觀察到，在不少城市出臺的政策中，開發(fā)商會設定意向新房的鎖定周期為兩個月，兩個月內如果參加“以舊換新”的購房者成功將舊房賣掉，那么新房就繼續(xù)走購房手續(xù)，如果兩個月內舊房沒賣掉，新房購房協(xié)議失效。

李宇嘉認為，類似政策還需要優(yōu)化，把新房鎖定的周期與賣房周期相匹配。因為目前的情況下，二手房要兩個月內賣掉難度很大。貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，賣房周期要300天左右。

“當然，可以通過更大的新房折扣，以激勵二手房業(yè)主更有動力在短期內降價賣房，這也能激發(fā)剛需買房的積極性?！崩钣罴握f。

如果在新房鎖定的周期內購房者的舊房未能成功賣出，交給開發(fā)商的訂金能否如數(shù)退回？多地的政策顯示，鎖定期結束后，舊房沒賣掉，購新協(xié)議自動失效，訂金立即原路返回。這可以讓參與活動的二手房業(yè)主沒有后顧之憂。

另外，李宇嘉提醒開發(fā)商，如果想要很好地利用“以舊換新”去庫存，要把品質好、性價比高的“好房源”拿出來，要讓“換新”的買家真正看到，要買的新房是能改善自己居住的好房子。

“進一步講，在剛需轉向二手房，改善轉向新房（部分也轉向二手房）的新形勢下，‘賣舊才能買新’的新循環(huán)下，未來‘以舊換新’的政策可能要常態(tài)化地推進。因此，要好房源拿出來，讓循環(huán)更加順暢。這是樓市能否穩(wěn)定下來的關鍵?！崩钣罴窝a充。

據(jù)媒體報道，江蘇省太倉市從去年就啟動了房產(chǎn)“以舊換新”，第一批次“以舊換新”工作結束后，太倉方面對未置換的客戶作了詳細分析，發(fā)現(xiàn)較多市民反饋新房供給選擇有限：首批試點開放的可購新房僅是太倉城發(fā)集團的3個在售項目100套房源，選擇余地較小。因此，在第二批次試點中，太倉加入更多不同區(qū)域、不同面積段、不同總價段的新房，滿足市民的不同需求。

政府有更多可為的空間

公開資料顯示，在鄭州、太倉等地提供的“以舊換新”方案中，有地方國資的身影。

比如，太倉已經(jīng)開始實施的模式是，購房者將符合條件的普通商品住房按規(guī)定出售給指定的國資公司，然后購買國資公司指定的新建商品住房。與此同時，對于符合“以舊換新”政策的舊房，有一系列要求，包括建筑面積小于144平方米、只能置換一套新建商品住房、置換總價不得高于新房總價的60%等條件。此外，舊房要求具有獨立不動產(chǎn)權，且產(chǎn)權清晰。

太倉市在2023年國慶期間就開始試點地方國資托底“以舊換新”模式，太倉居民如果有“以舊換新”意向，可通過太倉市行政服務APP“太融e”點擊“以舊換新”頁面，填寫報名信息，官方會統(tǒng)一安排舊房價格評估，新房房源由太倉市城市發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“太倉城發(fā)集團”）、太倉市城市建設投資集團有限公司（以下簡稱“太倉城投集團”）兩家國資公司提供。

鄭州市的操作流程也大致和太倉類似。

根據(jù)媒體報道的信息，有購房者表示，自己的房屋評估價有的高于市場價，有購房者則表示評估價略低于買入價。

張大偉認為，由企業(yè)先收購舊房，然后購房者直接購買企業(yè)開發(fā)的新房的模式，對房企主體要求較高。整體看，這種“以舊換新”對于市場來說也可能存在后遺癥，就是收購下來的房子怎么處理。

在鄭州的方案中，鄭州城發(fā)集團收購的二手住房將覆蓋鄭州市內八區(qū)，城發(fā)集團會將收購的二手房用于保障性租賃住房；在太倉的模式中，舊房也是由地方國企收購后，改造為人才房和保障房。

“政府集中建設的保障房比較容易監(jiān)管，這種散落在居民區(qū)的保障房將來如何監(jiān)管，如何避免不符合保障條件的人居住在這些房屋里？”張大偉說。

在張大偉看來，政府促進房產(chǎn)“以舊換新”最好的辦法依然是財稅減免。

李宇嘉認為，政府可以有更多可為的空間。首先，政府要確保各項優(yōu)惠政策能落地，處罰那些言而無信的“優(yōu)惠承諾者”，要讓業(yè)主放心地參與到“以舊買新”中，就要杜絕可能產(chǎn)生的各種欺詐；其次，建議地方政府搭建公信力強的住房交易信息平臺，將其打造為聚合房屋買賣雙方、開發(fā)商、中介機構、評估機構、金融機構等公信力強的平臺，平臺上的客戶是“真客戶”，房源是“真房源”，評估價格是獨立但相互競爭的第三方作出的公允價格，金融是普惠的。

“存量住房時代，迫切需要這樣的平臺，以匹配供需雙方，同時還能降低交易成本（比如，買賣雙方線上匹配，中介線下撮合）。”李宇嘉還建議更多的地方政府推進二手房“帶押過戶”，因為如果“帶押過戶”能實現(xiàn)，二手住房“以舊換新”會更加順暢，成本更低，更受買賣雙方歡迎。