《法治周末》記者 肖莎

10年前就出現(xiàn)過的“零首付買房”套路，近期有“死灰復(fù)燃”的跡象。

有部分開發(fā)商和中介機構(gòu)推出了“零首付”或“超低首付”等操作吸引購房者，而針對這一情況，河南省鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、國家金融監(jiān)督管理總局山東監(jiān)管局等多地監(jiān)管部門都發(fā)布了風(fēng)險提示。

比如，國家金融監(jiān)督管理總局山東監(jiān)管局在其官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于警惕“零首付”購房的風(fēng)險提示》（以下簡稱《提示》）就提醒購房者，這種看似誘人的優(yōu)惠背后，往往隱藏著巨大的金融風(fēng)險，侵害消費者的財產(chǎn)安全和合法權(quán)益。

近日，四川省銀行業(yè)協(xié)會正式發(fā)布《四川銀行業(yè)個人住房貸款自律公約》（以下簡稱《公約》）并舉行簽約儀式，四川轄內(nèi)40家銀行業(yè)金融機構(gòu)積極響應(yīng)并簽署《公約》。

《法治周末》記者注意到，《公約》明確不得以“零首付”“零月供”等營銷噱頭誤導(dǎo)消費者。

《提示》提到，“零首付”通常是由房企、中介通過預(yù)先墊款、虛抬房價、陰陽合同等操作，以分期付款或消費貸款的方式幫購房者獲得首付款，這種看似緩解購房資金困難的操作，實際卻會增加購房成本及還款壓力。

“首付貸”等購房融資行為被明令禁止

“我國房屋貸款中的首付款制度，是國家進行房地產(chǎn)調(diào)控、規(guī)范金融秩序的重要手段?！北本┦新蓭焻f(xié)會土地與房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會主任、北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜說。

公開資料顯示，各地關(guān)于購買商品住房的首付比例都有明確規(guī)定，比如北京目前規(guī)定：居民家庭購買首套商品住房，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%；購買二套商品住房，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。

上海市在9月底也調(diào)整了首付款的比例，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例從“不低于20%”調(diào)整為“不低于15%”；二套房貸從“不低于35%”調(diào)整為“不低于25%”；實行差異化政策區(qū)域從“不低于30%”調(diào)整為“不低于20%”。

對于手中現(xiàn)金不充足又想買房的人來說，首付款可能是一個巨大的“攔路虎”。而在當(dāng)前房地產(chǎn)市場下，有些開發(fā)商或者中介為了去庫存，就想出了一些所謂的幫助購房人減免首付壓力的招數(shù)。

北京海潤天睿律師事務(wù)所合伙人戚兆波告訴記者，目前關(guān)于“零首付”的做法有幾類：一是開發(fā)商或者中介機構(gòu)墊資首付款，開發(fā)商或者中介機構(gòu)與購房者之間除簽訂商品房買賣合同外，另行簽訂借款或墊付首付款合同，實踐中還存在一些以開發(fā)商或中介機構(gòu)員工個人名義與購房者簽訂合同的情形；二是首付分期，購房者不支付或少付首付，后續(xù)一定時期內(nèi)湊齊，這種方式下，如果雙方已經(jīng)簽訂正式購房合同，造成開發(fā)商或中介機構(gòu)提供首付分期支付的事實，則屬于變相墊資首付款的形式；三是首付融資，購房者前期先支付首付款，房屋下來后通過抵押辦理經(jīng)營貸等方式套現(xiàn)；四是通過陰陽合同做高房款價格，通過將房價做高獲得更多貸款。

孟麗娜說，事實上《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》和《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》都有關(guān)于禁止首付款融資相關(guān)的規(guī)定。

比如，《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺和機構(gòu)為購房人提供首付融資，不得以任何形式誘導(dǎo)購房人通過其他機構(gòu)融資支付首付款，不得組織“眾籌”購房。該通知還嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)和小額貸款公司不得以線上、線下或其他任何形式為購房人提供首付融資或相關(guān)服務(wù)。

“零首付”對購房者而言風(fēng)險重重

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進告訴記者，對于購房者來說，“零首付”操作具有較多風(fēng)險，主要包括：違反房貸規(guī)范的風(fēng)險、還貸負(fù)擔(dān)增加和違約風(fēng)險、合同不受法律保護的風(fēng)險、市場波動和交易風(fēng)險、信用風(fēng)險和涉嫌騙貸等。

“房貸業(yè)務(wù)有一套嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對于首付比例等都設(shè)定了最低值。今年5月，央行等部門發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。該標(biāo)準(zhǔn)即為紅線。‘零首付’操作明顯越線?！眹?yán)躍進說。

在嚴(yán)躍進看來，“羊毛出在羊身上”，首付款的減少，是以月供明顯增加為代價的。比如認(rèn)購100萬元總價的住房，若按“零首付”方式進行（等額本息、30年期還款方式），其貸款總額會增加。同時月供額將比合規(guī)模式下增加大約18%。另外若銀行發(fā)現(xiàn)騙貸行為，要求購房者提前還貸，那么還貸壓力將更大。

“‘零首付’購房，暗含了一個前提，即房價總體趨穩(wěn)或會上漲。但在當(dāng)前市場下，尤其是各地限價取消的情況下，房產(chǎn)價格難免波動。若房價下跌，一旦想要退房，難度將增大?！眹?yán)躍進補充。

“如果‘零首付’交易通過陰陽合同的方式操作的，一些約定條款也無法寫入合同。一旦購房交易出現(xiàn)糾紛，合同的保障效應(yīng)將減弱。房企或中介承諾的條款將變?yōu)橐患埧瘴?，購房者也很難依法追責(zé)索賠?！眹?yán)躍進補充。

戚兆波還表示，從民事法律角度看，墊資首付款屬于雙方以虛假意思表示實施的民事法律行為，雙方真正實施的是逃避國家限購或限貸政策；同時，墊資首付款還符合雙方惡意串通損害第三人合法權(quán)益的法律特征。根據(jù)民法典第一百四十六條和第一百五十四條，墊資首付款合同應(yīng)被認(rèn)定為無效。開發(fā)商或者中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效后導(dǎo)致的賠償損失等過錯責(zé)任，購房者則很有可能到頭來“空手而歸”。

違規(guī)規(guī)避首付款制度該承擔(dān)何種責(zé)任

孟麗娜對記者分析，違規(guī)規(guī)避首付款制度，應(yīng)結(jié)合具體情形分別確定責(zé)任：

第一種情況是，購房者自行違規(guī)籌款（例如利用經(jīng)營貸或者消費貸獲得首付款資金），此種情況下，可能開發(fā)商、中介機構(gòu)和辦理房屋貸款的銀行均不知情，故不需要承擔(dān)責(zé)任（但是發(fā)放經(jīng)營貸或者消費貸的銀行，則可能存在監(jiān)管失控而需要承擔(dān)責(zé)任）。

第二種情況是，開發(fā)商或者中介機構(gòu)幫助（或者至少知情）購房者違規(guī)操作首付款（包括自行為購房者墊資、少收款、簽訂陰陽合同等），但是辦理房屋貸款的銀行不知情，因此應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商或者中介機構(gòu)承擔(dān)責(zé)任。

第三種情況是，辦理房屋貸款的銀行也知情甚至直接參與，配合開發(fā)商、中介機構(gòu)、購房者等違規(guī)操作首付款，則相關(guān)銀行也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)有銀行因為提供首付貸“吃罰單”。

比如，去年7月11日，國家金融監(jiān)督管理總局網(wǎng)站發(fā)布的行政處罰信息顯示，貴州都勻農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司因重大關(guān)聯(lián)交易未按規(guī)定進行審查審批、違規(guī)發(fā)放“零首付”商業(yè)用房購房貸款，被處以罰款五十萬元頂格懲罰。再往前看，2021年12月3日，貴州銀保監(jiān)局發(fā)布了對“黔西南義龍浦發(fā)村鎮(zhèn)銀行股份有限公司存在的違規(guī)發(fā)放‘零首付’個人住房貸款”處罰公告；2017年8月16日，重慶銀監(jiān)局發(fā)布對郵儲銀行重慶分行“違規(guī)發(fā)放‘零首付’貸款”的處理公告。

孟麗娜和戚兆波在接受記者采訪時均表示，房企和中介機構(gòu)如果有幫助購房者進行“零首付”購房的情況，也應(yīng)受到相應(yīng)處罰。

《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》規(guī)定，房產(chǎn)管理部門對提供“首付貸”等違規(guī)融資、進行虛假評估、出具虛假證明的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)，要將其列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單，并共享給銀行業(yè)協(xié)會和銀行業(yè)金融機構(gòu)；對上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在開發(fā)資質(zhì)審查中進行重點審核，并依法依規(guī)嚴(yán)肅處罰；對上述房地產(chǎn)中介機構(gòu)和從業(yè)人員，要依法給予罰款、取消網(wǎng)上簽約資格等處罰。對上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構(gòu)，在房產(chǎn)管理部門未將其移出嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單前，銀行業(yè)金融機構(gòu)不得增加新的授信。

《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》也強調(diào)，中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供“首付貸”等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，對存在違法違規(guī)行為的中介機構(gòu)和從業(yè)人員，責(zé)令限期改正、依法給予罰款等行政處罰，或者采取記入信用檔案、取消其網(wǎng)上簽約資格等處理措施。

“對開發(fā)商的墊資首付款行為，住建部門可以依據(jù)相關(guān)規(guī)定，采取書面警示、約談企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、公開通報、列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單以及在資質(zhì)審查中重點審核等處罰措施；對于中介機構(gòu)及其從業(yè)人員從事墊資首付款的處罰措施，則包含列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單、罰款、取消網(wǎng)上簽約資格等。同時，銀行業(yè)金融機構(gòu)對違規(guī)開發(fā)商和中介機構(gòu)則可以采取限制信貸等處罰措施?！逼菡撞ㄕf。

戚兆波進一步分析，首付融資這種“零首付”方式通常由開發(fā)商或中介機構(gòu)推薦融資渠道，甚至出面提供擔(dān)保，來協(xié)助購房者拿到首付借款，之后購房者再通過辦理虛假經(jīng)營貸款來償還首付借款。開發(fā)商或中介機構(gòu)除了參與“首付貸”，還與購房者共同騙取銀行經(jīng)營貸，后者如情節(jié)嚴(yán)重或給銀行造成重大損失，將涉嫌構(gòu)成騙取貸款罪。所以開發(fā)商或中介機構(gòu)除了應(yīng)承擔(dān)“零首付”相關(guān)的民事和行政責(zé)任外，還將承擔(dān)騙取銀行貸款導(dǎo)致的民事甚至刑事責(zé)任。購房者如果擅自將企業(yè)經(jīng)營貸款用于償還個人首付借款，有可能同時構(gòu)成非法挪用公司資金的行為。

“通過陰陽合同做高房款價格這種合同造假行為，不僅嚴(yán)重擾亂正常的房地產(chǎn)市場秩序，同時也是一種典型的騙取貸款行為。開發(fā)商或中介機構(gòu)及購房者等參與者均應(yīng)當(dāng)參照前述規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違規(guī)和違法責(zé)任?！逼菡撞ㄕf。

監(jiān)管難在何處

但是，目前可查的、對開發(fā)商或中介機構(gòu)“零首付”的相關(guān)處罰較少。

戚兆波說，針對““零首付”購房”，確實存在監(jiān)管困難的原因，同時還涉及多方面因素。首先，“零首付”購房行為比較隱蔽，往往難以查證。開發(fā)商或中介機構(gòu)以及購房者都不愿公開“首付貸”的事實，很多案件之所以暴露，多數(shù)是因為購房資金出現(xiàn)問題或當(dāng)事人之間產(chǎn)生爭議才被迫浮出水面。其次，“零首付”購房從表面上看，往往與正常按揭購房難以區(qū)分，在實踐中很容易產(chǎn)生分歧。尤其是單從購房合同簽訂及首付款支付形式上看，幾乎完全“合法”，只有當(dāng)“穿透”到首付款資金來源后才能認(rèn)定是“零首付”購房。再次，對于“零首付”購房的認(rèn)定與處罰依據(jù)，目前僅限于行政規(guī)章級別的文件，法律和行政法規(guī)層面并無明確立法，這也是主管部門難以實施行政處罰的重要原因。

孟麗娜也表示，現(xiàn)行有效的《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》均為規(guī)范性文件，根據(jù)《中華人民共和國行政處罰法》規(guī)定，除法律、法規(guī)、規(guī)章外，其他規(guī)范性文件不得設(shè)定行政處罰。而目前，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》未對“零首付”購房行為對開發(fā)商設(shè)定相應(yīng)的行政處罰。

“根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條、第三十七條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易。否則，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。”孟麗娜說，但實踐中，行政機關(guān)對“零首付”購房是否適用上述規(guī)定進行處罰理解不同，對中介機構(gòu)處罰也不多。