今年4月開始，多個城市陸續(xù)推出房屋“以舊換新”政策。3個多月過去，這項為了盤活二手房市場和促進新房市場去庫存出臺的政策效果幾何？又在實踐中暴露出了哪些亟待解決的問題

圖為2024年1月至6月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售市場相關(guān)數(shù)據(jù)。 視覺中國供圖

《法治周末》記者 肖莎

隨著7月19日北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會聯(lián)合發(fā)出《北京市商品住房“以舊換新”活動倡議書》，四個一線城市全部加入了房屋“以舊換新”的行列。

今年4月開始，多個城市陸續(xù)推出房屋“以舊換新”政策。據(jù)《法治周末》記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已有超100個城市啟動此項業(yè)務(wù)。有的城市的政策覆蓋范圍從部分區(qū)域擴展到全市，有的城市的政策在不斷完善，有的城市加入到“以舊換新”列表的新房項目越來越多。

3個多月過去，這項為了盤活二手房市場和促進新房市場去庫存出臺的政策效果幾何？又在實踐中暴露出了哪些亟待解決的問題？

兩種主流模式

梳理各地發(fā)布政策的主體，記者看到，有一部分城市的“以舊換新”政策發(fā)布主體是當?shù)刈〗ú块T，以河南省鄭州市為例，今年4月初，鄭州市房管局、鄭州市財政局等六部門聯(lián)合印發(fā)了《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》，鄭州的房屋“以舊換新”工作正式啟動；還有一部分城市的“以舊換新”方案發(fā)布主體是當?shù)氐男袠I(yè)協(xié)會，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的方案發(fā)布者均為當?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)經(jīng)紀（或中介）行業(yè)協(xié)會。

梳理資料可以看到，方案發(fā)布主體為行業(yè)協(xié)會的城市，房屋“以舊換新”的模式基本都是住建部門指導(dǎo)下的中介幫賣模式。

以北京為例，參與到房屋“以舊換新”中的有房產(chǎn)中介、房產(chǎn)開發(fā)商，企業(yè)與購房人簽訂認購協(xié)議，約定交付訂金后90天內(nèi)，若舊房成功售出則按協(xié)議約定進行新房交易；若舊房未售出則按約定解除協(xié)議，15日內(nèi)無條件全額退還訂金，購房人無需承擔(dān)違約責(zé)任；中介機構(gòu)對簽訂新房認購協(xié)議的舊房“全城推，優(yōu)先賣”，推動購房人換房交易并提供專屬傭金優(yōu)惠。

而在“以舊換新”政策的發(fā)布主體為住建部門的部分城市，房屋“以舊換新”的模式為收購模式，即房企直接收購舊房，購房者拿到的房款用于購買指定的新房項目，有的房企允許購房者加杠桿購買新房，有的房企則要求全款購房，而房企收購的舊房則可用于再出售、保障性住房或人才公寓等。

以鄭州為例，鄭州市提供了促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”的兩種工作方式：方式一是鄭州城市發(fā)展集團有限公司(政府指定作為收購主體，以下簡稱收購主體)收購二手住房，促成群眾購買改善性新建商品住房；方式二是政府政策鼓勵，群眾通過市場交易實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，在過去房屋置換模式中，由于涉及“賣舊”和“換新”兩筆操作，所以存在連環(huán)單交易風(fēng)險。舊模式下，交易中途終止的情況時有發(fā)生，交易違約現(xiàn)象和糾紛現(xiàn)象也容易出現(xiàn)。而“以舊換新”模式下，由于開發(fā)商大多設(shè)置了“解約保護期”，所以即便交易中途終止，也不存在違約一說。對于購房者或換房者而言，其換房壓力和顧慮大幅減少，違約成本也幾乎降低為零。這也就意味著交易的障礙性因素直接消除，大幅提高交易效率和便利度。

收購模式下的政策成效相對明顯

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者，從全國的角度來講，房屋“以舊換新”的整體成效還不是很顯著。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，“中介幫賣”模式的效果很大程度上取決于市場運行情況，在當前的“買方市場”下，該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，目前整體效果較為有限。與之相比，“收購模式”下已有城市取得一定效果。

記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，少部分的城市公布了“以舊換新”的相關(guān)數(shù)據(jù)。

根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的信息，鄭州“以舊換新”工作開展3個月以來，目前，換房群眾與城發(fā)公司已簽訂二手房收購協(xié)議3927套，已認購商品房1180套，群眾通過市場化交易“以舊換新”完成1628套。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局表示，在“以舊換新”等利好政策帶動下，鄭州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一系列積極變化，開發(fā)企業(yè)售樓部到訪量增加約30%，二手房帶看量增加約40%，4月至6月商品房銷售量環(huán)比連續(xù)增長，有效提振了市場信心，穩(wěn)定了市場預(yù)期。

嚴躍進說，可以看到的是，鄭州市在房屋“以舊換新”方面的政策也在逐漸完善，鄭州市二手住房“以舊換新”工作已取消試點期限和試點區(qū)域，在市內(nèi)八區(qū)全面推行，由鄭州城發(fā)安居有限公司收購的二手住房房齡由15年放寬至20年，居民參與房屋“以舊換新”的渠道也越來越多，新增支付寶“鄭房交易”小程序后，現(xiàn)在已經(jīng)有4個渠道可以參與“以舊換新”。

除了鄭州，公開資料顯示，南京今年4月啟動的存量住房“以舊換新”試點活動成效也相對可觀，南京的具體操作方式是由國企南京安居集團進行房源收儲，同時將新房可購房源限定在旗下14個在售項目中。

根據(jù)南京安居集團公布的數(shù)據(jù)，截至6月27日，安居集團14個樓盤累計來訪約3000組，交納新房意向認籌金的換房人約690組；累計完成600多套房源的評估工作，已有208套存量住房簽署了四方協(xié)議。

為了推動“以舊換新”，南京還制定了存量住房“以舊換新”活動公積金配套措施，對于參與存量住房“以舊換新”活動的繳存職工，參照多子女家庭公積金貸款額度，即新購房在公積金貸款原基礎(chǔ)額度上上浮20%，個人為60萬元、家庭為120萬元。

盧文曦在接受記者采訪時補充，“收購模式”下房地產(chǎn)企業(yè)需要注意的是，收購?fù)甑亩址坑脕碜鍪裁?，是用于再次出售還是用于保障房，因為二手房收購后對于房企來說就是一種負擔(dān)，純出租的租金回報率很低，如何運營收來的房子可能會是個難題。

此外，在中介代賣的“以舊換新”模式下，可以看到的是，以舊換新對于相關(guān)新盤的到訪量也有提升作用。

在北京的“以舊換新”方案中，龍湖集團旗下的御湖鏡項目參與其中。北京龍湖品牌相關(guān)負責(zé)人告訴記者，自“以舊換新”政策7月19日發(fā)布后，雖然項目成交量短時間還未凸顯，但售樓處的單周到訪量有所提升，截至7月23日，當周到訪量環(huán)比上周提升了15%，咨詢量、復(fù)訪量環(huán)比上周也有明顯提升。這種幅度的增量在近1年還是不多見的。

資料顯示，在深圳4月19日啟動“以舊換新”后，深圳房產(chǎn)經(jīng)紀公司樂有家聯(lián)合綠景地產(chǎn)旗下位于南山區(qū)的項目“綠景白石洲”，率先試點開展“以舊換新”活動。據(jù)樂有家方面透露，活動推出后的首個周末（4月20日至4月21日），綠景白石洲的上客量與成交轉(zhuǎn)化率雙雙提升，周末兩天上客288批，“以舊換新”類別成交7套。

參與“以舊換新”的購房者更關(guān)注什么

北京龍湖品牌相關(guān)負責(zé)人告訴記者，在同對“以舊換新”感興趣的購房者溝通的過程中，他們發(fā)現(xiàn)，購房者當前面臨的核心問題就是如何在最短周期內(nèi)完成從舊到新的置換，當然房子出手越快，購房壓力越小，反之則很有可能錯失心儀的房子。

可以看到的是，中介幫賣模式下，不僅傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在努力幫二手房房東賣房，保利發(fā)展控股公司、越秀地產(chǎn)等開發(fā)商也組建了專業(yè)的置換團隊，通過對房源進行多方面提升等服務(wù)，加速二手房出售。

嚴躍進從4月開始就對各地“以舊換新”的落地情況進行調(diào)研，他發(fā)現(xiàn)在希望快速賣掉房產(chǎn)的過程中，二手房業(yè)主更關(guān)心的主要還是價格的問題。

“有的二手房業(yè)主會考慮，如果是拿到市場上去賣，能不能賣得出去？如果房子是被開發(fā)商收購去，價格會不會被壓得太低？這里的矛盾點在于，從換房者的角度看，他們擔(dān)心中介公司或評估公司把二手房價格壓得太低。而對于收購二手房的房企來說，過高評估二手房，也會造成財政壓力增大或國有資產(chǎn)估值虛高的問題。”嚴躍進對記者分析。

在一些社交平臺上，記者也看到大量討論二手房評估價的文章，有的業(yè)主表示，自己的房子評估價高于市場成交均價，有的業(yè)主則表示由于房子估價低于心理預(yù)期而退出“以舊換新”。

“建議各地考慮進一步研究二手房的價格評估機制，避免讓這一環(huán)節(jié)成為‘以舊換新’的堵點?！眹儡S進說。 

公開資料顯示，對于二手房價格的評估，江蘇省太倉市的做法是，在5家具有專業(yè)資質(zhì)的機構(gòu)中隨機抽取3家，分別對舊房進行估價，取平均值得出最終收購價；江蘇省啟東市則對于評估公司給出的價格，收購二手房的公司內(nèi)部成立房產(chǎn)評估監(jiān)督小組，進行二次評估，并對每套舊房進行實地走訪，同步向房產(chǎn)經(jīng)紀公司了解市場掛牌價格，最終得出評估價。

有的城市新房鎖定期限過短

嚴躍進在調(diào)研中還發(fā)現(xiàn)，很多城市都在以舊換新中設(shè)定了新房鎖定期限，即與新房開發(fā)商簽訂認購合同的業(yè)主，在鎖定期限內(nèi)如果沒有將二手房賣掉，則可以無條件要回新房認購金。

在鄭州，市民群眾參加城發(fā)安居公司“以舊換新”活動過程中，房屋交易過戶后因購房、裝修等需要繼續(xù)居住原有住房的，收購二手房的城發(fā)安居公司還根據(jù)群眾實際需求給予不少于3個月的回租期。

“但一個現(xiàn)實的問題是，目前二手房掛牌量處于高位，在這樣的行情下，樓層、戶型、學(xué)區(qū)就顯得格外重要。但即便通過中介優(yōu)先幫賣模式，一些老房子也很難賣出，除非這些房子以‘白菜價’出售。所以我們會發(fā)現(xiàn)，有的城市‘以舊換新’中設(shè)定的鎖房期限過短。部分三四線城市反饋的情況是，開發(fā)商參與‘以舊換新’協(xié)議約定的鎖房期限為60天，但從實際來看二手房60天內(nèi)很難賣出?！眹儡S進說。

公開資料顯示，鎖定期也在實踐中發(fā)生了變化，目前不少城市已將新房鎖定期延長到了90天。

但是，記者在采訪中也了解到，如果有的樓盤本身就屬于銷售狀況較好的樓盤，一旦鎖定期過長，房企也會擔(dān)心萬一參與“以舊換新”的客戶無法賣掉二手房，會影響房屋的正常銷售。

此外，還有購房者擔(dān)心，認購資金交給開發(fā)商之后，萬一終止“以舊換新”，開發(fā)商退款的流程會比較冗長，甚至有的購房者擔(dān)心開發(fā)商不予退款。

“在研究的過程中我們發(fā)現(xiàn)，廣州市為了保證購房者的資金安全，專門設(shè)立‘以舊換新’資金監(jiān)管賬戶，在‘以舊換新’期間，相關(guān)購房款會進入該專門賬戶，接受住建部門監(jiān)管。完成購房手續(xù)后，相關(guān)款項才會由‘以舊換新’監(jiān)管賬戶轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，按正常規(guī)定使用?！眹儡S進認為，廣州市的這個政策是值得其他城市借鑒的。

新房選擇面的問題值得注意

如果要繼續(xù)推進“以舊換新”活動，那么購房者勢必還會關(guān)注“怎么換”和“換哪里的新房”等問題。

目前可以看到的是，不少參與“以舊換新”的樓盤都有購房款項優(yōu)惠活動，在新房交付前，一些樓盤還提供租房傭金優(yōu)惠，讓購房者在等待交房期間享受更多實惠。

嚴躍進在調(diào)研過程中還發(fā)現(xiàn)，部分城市的購房者反饋的情況是，一些參與“以舊換新”的開發(fā)商，并沒有給出最大誠意，不僅沒有拿出優(yōu)質(zhì)房源，更甚者有的開發(fā)商拿出的多半都是去庫存難的較差房源，這就導(dǎo)致市場交易信心下降。

在有些城市的“以舊換新”中，記者發(fā)現(xiàn)，參與活動的樓盤大都位于遠郊，還有的樓盤開盤一年去化率只有30%左右。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，如果開發(fā)商想要很好地利用“以舊換新”去庫存，要把品質(zhì)好、性價比高的“好房源”拿出來，要讓“換新”的買家真正看到，要買的新房是能改善自己居住的好房子。

“本身銷售情況好的項目，也不太需要通過’以舊換新來促進銷售。所以對于想要借助以舊換新來促進項目銷售的企業(yè)來說，更應(yīng)該考慮的是，如何通過研究客戶需求，進行產(chǎn)品開發(fā)，進而吸引客戶。”盧文曦建議。

需要更多部門參與

嚴躍進在接受記者采訪時還提到一點，即2023年至今各地積極推進“以舊換新”工作以來，其參與的主體主要是三方，即房東、中介和房企。但其他主體的參與情況就偏少，這也導(dǎo)致多方資源配合力度不高。比如，銀行等金融部門在此領(lǐng)域中如何參與，各地明確的細分政策并不多，或過于籠統(tǒng)。又比如，對于一些老破小房源的處置問題，涉及民生、保障等相關(guān)部門的支持政策幾乎沒有，也導(dǎo)致此類房源再次出售面臨新問題。

李宇嘉在接受記者采訪時也曾表示，建議更多的地方政府推進二手房“帶押過戶”，因為如果“帶押過戶”能實現(xiàn)，二手住房“以舊換新”會更加順暢，成本更低，更受買賣雙方歡迎。

“帶押過戶”如果想順暢實現(xiàn)，就需要銀行部門進行全方位的配合，甚至需要不同銀行間進行信息交互換和服務(wù)對接。

北京一位不愿透露姓名的資深房產(chǎn)中介告訴記者，北京自從去年3月31日啟動“帶押過戶”后，銀行執(zhí)行的情況并不太好，操作起來也不方便。在二手房買賣中，由于必須把房屋貸款全部還完才能在銀行解抵押進而辦理過戶，所以當下通常的操作方法還是，賣房者先用購房者的首付款還剩余貸款，在這個過程中為了保障購房者的權(quán)益，中介會作擔(dān)保，同時收取一定費用。

“即便有的銀行不拒絕操作帶押過戶，但一般不承諾時效，而買賣雙方通常出于時間成本的考慮，一般還是選擇常規(guī)操作。”該房產(chǎn)中介說。

記者同時咨詢了一家股份制銀行關(guān)于帶押過戶的情況，對方給的回復(fù)是“目前還做不了”。