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從海南全省取消房產(chǎn)預(yù)售制，到其他各省市逐步試點現(xiàn)房銷售制，再到雄安新區(qū)全域取消房產(chǎn)預(yù)售制，三年多來，現(xiàn)房銷售的聲音逐漸由弱變強

《法治周末》記者 肖莎 孟偉

11月18日和11月25日，雄安新區(qū)宣布全面取消商品房預(yù)售制后的第一個商品房項目金湖未來城的一期、二期相繼開盤。

金湖未來城的銷售人員告訴《法治周末》記者，這個項目從兩年前開始建設(shè)，為現(xiàn)房銷售，首期開盤的住宅在2024年元旦前就會交房。

現(xiàn)房銷售，是今年房地產(chǎn)市場上繞不開的關(guān)鍵詞之一。

今年年初，住建部明確提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”。此后，廣東、山東、四川、山西、安徽、浙江等多省份的部分城市均表示將推進現(xiàn)房銷售試點；9月，雄安新區(qū)宣布取消商品住房預(yù)售，實行現(xiàn)房銷售，實現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”。

更早之前的2020年3月7日，海南省發(fā)布的《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》提出，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗收，且供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

“海南是中國第一個取消商品住房預(yù)售制度、全面推行現(xiàn)房銷售的省份?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《法治周末》記者。

從海南全省取消房產(chǎn)預(yù)售制，到其他各省市逐步試點現(xiàn)房銷售制，再到雄安新區(qū)全域取消房產(chǎn)預(yù)售制，三年多來，現(xiàn)房銷售的聲音逐漸由弱變強。

由鼓勵到試點的轉(zhuǎn)變

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進曾對近幾年來的現(xiàn)房銷售政策進行過統(tǒng)計。他發(fā)現(xiàn)，在今年之前，除了海南全省明確進行現(xiàn)房銷售，各地對于現(xiàn)房銷售的改革，更多是從鼓勵和自愿的角度出發(fā)的。但是今年開始，包括山東、河南和四川、安徽等地的改革，跳出了鼓勵和自愿的范疇，上升為“試點”的概念。

比如，2018年，安徽省合肥市出臺的《關(guān)于加強新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》稱，優(yōu)化、簡化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運營成本，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售；當(dāng)時間走到今年7月28日，合肥市舉行全市房地產(chǎn)工作專題會議，就提出“大膽穩(wěn)妥推進商品房‘現(xiàn)房銷售’試點”。

“2022年開始，關(guān)于期房的交易風(fēng)險探討明顯增多，關(guān)于現(xiàn)房銷售的各類文件和建議也明顯增多。最為典型的是，今年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。此次會議明確要促進轉(zhuǎn)型，有條件的可以進行現(xiàn)房銷售。這次會議吹響了今年現(xiàn)房銷售的改革號角。”嚴(yán)躍進說。

在嚴(yán)躍進看來，2021年下半年以后，關(guān)于現(xiàn)房模式的討論，主要是從防范爛尾樓風(fēng)險、防范房企金融風(fēng)險蔓延等角度出發(fā)的。各地提高了政治站位，基于保護購房者合法權(quán)益的工作思路，在各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中紛紛提出現(xiàn)房銷售的改革試點。這也是各地探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要體現(xiàn)。

“現(xiàn)房銷售制度下，周轉(zhuǎn)時間拉長、成本增加，能拿地的開發(fā)商，一定是算好了賬，算好了增加的成本和周期自己可以承受。所以制度逐漸推行的過程，自然也就是優(yōu)勝劣汰和轉(zhuǎn)向新模式的過程?！崩钣罴窝a充道。

現(xiàn)房銷售占比逐年提升

在海南省三亞市進行房產(chǎn)銷售工作的吳玲（化名）告訴《法治周末》記者，目前三亞在售的商品住宅中，期房和現(xiàn)房基本上是一半一半。有一些住宅所在地塊是開發(fā)商2020年3月7日之前拿的地，所以還能進行預(yù)售。

在雄安新區(qū)，由于從2017年開始雄安新區(qū)暫停了商品房銷售，直到今年年初，雄安新區(qū)才開始允許商品房銷售且是現(xiàn)房銷售，所以近3年以來，雄安新區(qū)的現(xiàn)房銷售比例為100%。

從全國來看，現(xiàn)房銷售的比例大幅降低。

嚴(yán)躍進曾對近幾年來的現(xiàn)房銷售市場進行過統(tǒng)計，統(tǒng)計方式為：現(xiàn)房銷售占比=年初累計現(xiàn)房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積。

統(tǒng)計顯示：2021年6月，全國現(xiàn)房銷售占比為9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于攀升態(tài)勢，到了2021年12月，該數(shù)據(jù)變?yōu)?0.4%。而到了2022年該指標(biāo)繼續(xù)上升，到了2022年12月達到13.9%的水平。

“有的購房者擔(dān)心買期房有風(fēng)險，而‘所見即所得’的現(xiàn)房更加受寵，自然使得現(xiàn)房銷售的市場占有率提升?！眹?yán)躍進分析。

從部分購房者的角度看，當(dāng)住宅總價差異不大時，立等可取的現(xiàn)房成為不少人的選擇。

河北的李女士在2021年到海南置業(yè)，當(dāng)時期房、現(xiàn)房都看了，但考慮到自己沒有時間長期跑到海南來辦理手續(xù)、跟進度，她選擇購置了現(xiàn)房。

“我來看房時房子已經(jīng)蓋好了，我能看到我要買的房子格局，能看到里面的裝修情況，主要現(xiàn)房是五證齊全，也不用擔(dān)心有爛尾、無法交房的風(fēng)險?！崩钆空f，當(dāng)時現(xiàn)房周邊的配套已經(jīng)建起來了，是明顯能夠看到的，但以前買過很多期房，有的期房在買房時銷售說配套很好，但是實際落地情況并不理想。

嚴(yán)躍進做研究時還統(tǒng)計了各個省份現(xiàn)房銷售的比例。數(shù)據(jù)顯示，2022年全國31省份中，海南的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最高，為39%。通俗理解是，海南10套住宅銷售中，有6套是期房、4套是現(xiàn)房。其他省份方面，如黑龍江、天津、吉林、遼寧的現(xiàn)房銷售占比較高，分別為39%、34%、26%和21%。

“不同省份現(xiàn)房銷售規(guī)模占比的差異，有不同的原因，部分省份現(xiàn)房銷售占比高并非因為現(xiàn)房銷售制。海南是因為建立了比較系統(tǒng)的現(xiàn)房銷售制度，有的城市是由于銷售市場表現(xiàn)不好，所以銷售周期或去化周期明顯拉長，進而使得部分項目在期房階段無法順利銷售，最終形成了現(xiàn)房層面的待售房源。”嚴(yán)躍進總結(jié)。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，關(guān)于現(xiàn)房和期房均價的數(shù)據(jù)可以佐證上述觀點，因為對全國現(xiàn)房和期房的銷售價格進行分析可以看出，歷年現(xiàn)房價格總體上比期房價格要低，比如說，2022年現(xiàn)房的價格為8326元/平方米，期房的價格為10486元/平方米，兩者價差2159元/平方米。理論上說，現(xiàn)房的認(rèn)購風(fēng)險較小，其價格應(yīng)該比期房要更高。之所以出現(xiàn)這種反?，F(xiàn)象，原因在于目前市面上的部分現(xiàn)房，其實屬于滯銷盤或尾盤，即戶型或產(chǎn)品存在瑕疵，所以其房價會比較低。

現(xiàn)售住宅占比整體仍不高

我國對于現(xiàn)房銷售制度的探索已近20年。

查詢公開資料可以看到，2005年，央行在《中國房地產(chǎn)金融報告》中就提出“建議取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。報告認(rèn)為，很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房預(yù)售制度。也曾有全國人大代表多次提交議案建議取消商品房預(yù)售制。

2010年起，全國部分省市也零星開展過現(xiàn)房銷售探索的嘗試。比如上海、深圳都曾在某個地塊試行過現(xiàn)房銷售，有些城市多次明確鼓勵開展現(xiàn)房銷售制后也再無下文。

但直到這兩年，現(xiàn)房銷售的步子才開始逐步邁開。但除了海南和雄安新區(qū)，全域開展現(xiàn)房銷售的省市幾乎沒有。

“改革之路不是一蹴而就，對各地現(xiàn)房銷售模式的改革路線進行梳理可以看出，也有部分遇到困難、一波三折，甚至?xí)和Ａ烁母镏?。這說明，現(xiàn)房銷售模式的改革，要緊扣房地產(chǎn)市場的改革之路，同時要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的行情走勢、關(guān)注購房者和房企的利益訴求，以更靈活和務(wù)實的態(tài)度推進相關(guān)工作?！眹?yán)躍進說，盡管現(xiàn)房銷售比例在提升，但是從總體來看，實現(xiàn)了多年的商品房預(yù)售制度在目前仍然是主流。

有行業(yè)人士在接受《法治周末》記者采訪時說，海南和雄安新區(qū)有其特殊性。

李宇嘉說，海南取消預(yù)售制，是在確?！叭サ禺a(chǎn)依賴”“去地產(chǎn)投機炒作”的既定戰(zhàn)略不改的前提下，恢復(fù)商品住房供地和開發(fā)，讓地產(chǎn)回歸正常。作為島型經(jīng)濟體，海南的經(jīng)濟體量小、產(chǎn)業(yè)簡單、人口少(常住人口近944萬)，地產(chǎn)規(guī)模很小(占全國的1.2%)，負(fù)擔(dān)輕、轉(zhuǎn)身快，地產(chǎn)斷崖海南都能承受。但對國內(nèi)其他省市，不存在海南這種要斷腕去地產(chǎn)依賴的大環(huán)境。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也對《法治周末》記者分析了雄安新區(qū)的特殊性：“實現(xiàn)現(xiàn)房銷售考驗的是企業(yè)的綜合實力。目前在雄安開發(fā)商品房的開發(fā)商，大多數(shù)是央企（或國企），這些房企可以享受較低的貸款成本，央企（或國企）的開發(fā)節(jié)奏也沒有那么快，所以，可以用較低成本的開發(fā)貸款來開發(fā)現(xiàn)房銷售的項目。

公開資料顯示，剛剛開盤的金湖未來城的開發(fā)商為河北建投雄安建設(shè)開發(fā)有限公司。

吳玲在接受《法治周末》記者采訪時也談到，目前在三亞開發(fā)住宅項目的主要是農(nóng)墾集團、城投集團等國企、央企，私企很少，主要原因是現(xiàn)售必然對開發(fā)公司的資金實力要求高。

“當(dāng)前全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%，我認(rèn)為到2028年全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達到20%?！标P(guān)于未來現(xiàn)房銷售占比的預(yù)期，嚴(yán)躍進也很保守。

在受訪專家看來，現(xiàn)售制度如果要大面積推開，還需要更多的配套支持。

“一旦現(xiàn)售制度要系統(tǒng)性推廣到其他城市，那就要有配套措施來支持。比如，允許企業(yè)通過發(fā)行REITs來支持現(xiàn)房銷售，各地相對應(yīng)的稅費政策也應(yīng)調(diào)整支持現(xiàn)房銷售等?！睆埡陚フf。

嚴(yán)躍進預(yù)測，未來有幾項工作應(yīng)該會明顯提速，包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策會逐漸規(guī)范、預(yù)售門檻將結(jié)合短期和中長期做差異化調(diào)整、供地政策會不斷嵌入現(xiàn)房銷售條款、現(xiàn)房銷售的制度和流程會加快制定、“交房即交證”會和現(xiàn)房制度改革緊密捆綁等。

《法治周末》記者也看到，國家對民營企業(yè)的支持力度一直不斷，就在11月27日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、中國證監(jiān)會、國家外匯局、國家發(fā)展和改革委員會、工業(yè)和信息化部、財政部、全國工商聯(lián)八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于強化金融支持舉措 助力民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的通知》，強調(diào)要明確金融服務(wù)民營企業(yè)目標(biāo)和重點，通過制定民營企業(yè)年度服務(wù)目標(biāo)、提高服務(wù)民營企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)在績效考核中的權(quán)重等，加大對民營企業(yè)的金融支持力度，逐步提升民營企業(yè)貸款占比。