近期，各種出奇的貸款產(chǎn)品被頻頻推出，很大一部分原因就在于居民按揭買房動(dòng)力在下降

《法治周末》記者 馬金順

“昨天我們已接到通知，該業(yè)務(wù)正式停辦了?！贬槍?duì)近期被熱議的“連心貸”，2月24日晚，一位中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)部人員如是說。

當(dāng)被問及“為什么停辦”時(shí)，該人員表示，不清楚具體原因。

2月22日，有媒體報(bào)道稱，針對(duì)河北雄安新區(qū)的購(gòu)房者，農(nóng)業(yè)銀行擬推出一款信貸產(chǎn)品——連心貸。據(jù)介紹，“連心貸”是指為明確婚前財(cái)產(chǎn)歸屬或增強(qiáng)還款能力，以未婚男女朋友作為共有權(quán)人，由雙方或者一方申請(qǐng)的住房貸款。

消息一出，輿論嘩然。不少網(wǎng)友在評(píng)論區(qū)留言：“分手了怎么辦” “荒唐至極”等。

其實(shí)，除了“連心貸”，近段時(shí)間，有關(guān)房貸的話題，比如，“百歲貸”“接力貸”“0首付0月供”“首付30萬(wàn)元，開發(fā)商送60萬(wàn)元不用還”等頻頻沖上熱搜。引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注后，這些業(yè)務(wù)有的被相關(guān)機(jī)構(gòu)否認(rèn)，有的因違規(guī)被相關(guān)部門查處，還有的如“連心貸”，被銀行內(nèi)部叫停。

“從上述情況來(lái)看，不論是銀行接連推出新奇貸款產(chǎn)品，還是某些開發(fā)商宣傳購(gòu)房‘0首付’，目的都是為了刺激房貸需求。”北京市盈科律師事務(wù)所合伙人律師李松提醒到，在創(chuàng)新產(chǎn)品時(shí)，都應(yīng)在合規(guī)范圍內(nèi)進(jìn)行，開發(fā)商應(yīng)把握好宣傳尺度，銀行應(yīng)堅(jiān)守好最基本的風(fēng)控底線。

“連心貸”：不違規(guī)，風(fēng)險(xiǎn)大，已停辦

據(jù)前述農(nóng)行內(nèi)部人員介紹，“連心貸”并不是該行今年才推出的新產(chǎn)品。

“它是2012年推出的一款老產(chǎn)品，我們從來(lái)沒有把它作為主打產(chǎn)品往外推廣過，這些年，該項(xiàng)業(yè)務(wù)一直可以辦理，但是可能因?yàn)槭袌?chǎng)接受度不高、需求少，所以可查到的業(yè)務(wù)記錄比較少?！痹撊藛T說。

2月27日，《法治周末》記者在農(nóng)行APP的智能客服功能中，輸入“連心貸”三個(gè)字，對(duì)方給出的解釋是，“‘連心貸’是我行10年前的老產(chǎn)品，設(shè)計(jì)初衷是為了滿足青年群體婚前聯(lián)名購(gòu)房的需求，總體業(yè)務(wù)量較小。隨著市場(chǎng)和政策變化，此類需求非常有限，該產(chǎn)品基本處于停辦狀態(tài)”。

而有媒體在此前的咨詢中，農(nóng)行智能客服回復(fù)稱，“連心貸”是個(gè)人住房聯(lián)名貸款的一種。申請(qǐng)“連心貸”的前提是，房屋買賣合同中登載的買受人應(yīng)為男女雙方，所購(gòu)住房應(yīng)歸屬雙方共有。一方單獨(dú)申請(qǐng)貸款的，另一方應(yīng)作為連帶責(zé)任保證人，在貸款存續(xù)期間承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

在李松看來(lái)，“連心貸”本身并不違規(guī)，之所以引發(fā)熱議，主要是因?yàn)樵摦a(chǎn)品針對(duì)的對(duì)象是未婚男女朋友，從法律層面來(lái)講，畢竟男女朋友關(guān)系不如夫妻關(guān)系那么穩(wěn)定，如果分手，可能就牽扯到房屋產(chǎn)權(quán)歸屬以及貸款如何償還的問題，甚至導(dǎo)致房貸斷貸事件的發(fā)生，即分手后法律糾紛會(huì)比較多、風(fēng)險(xiǎn)較大。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，“連心貸”屬于共同貸款，當(dāng)共同貸款人其中一方未能及時(shí)還款，另一方也將面臨征信惡化的風(fēng)險(xiǎn)。從某種程度上看，上述做法降低了銀行的部分風(fēng)險(xiǎn)，卻增加了貸款人的風(fēng)險(xiǎn)。所以，作為購(gòu)房人還是要慎重選擇。

根據(jù)農(nóng)行智能客服的回復(fù)，“連心貸”將未婚男女作為共同借款人，在法律層面，雙方在貸款存續(xù)期間承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)民法典第一百七十八條規(guī)定，二人以上依法承擔(dān)連帶責(zé)任的，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求部分或者全部連帶責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。連帶責(zé)任人的責(zé)任份額根據(jù)各自責(zé)任大小確定；難以確定責(zé)任大小的，平均承擔(dān)責(zé)任。實(shí)際承擔(dān)責(zé)任超過自己責(zé)任份額的連帶責(zé)任人，有權(quán)向其他連帶責(zé)任人追償。

“銀行在設(shè)計(jì)某種產(chǎn)品時(shí)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)問題肯定考慮得比較全面，就拿‘連心貸’來(lái)講，它只能辦住房按揭，肯定設(shè)有抵押物，這樣從根上就把這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)給兜住了?？赡芫褪窃诔霈F(xiàn)違約、處置抵押物的時(shí)候，沒那么利索而已?！鼻笆鲛r(nóng)行內(nèi)部人士說。

房貸市場(chǎng)花樣百出

除了“連心貸”，近期引發(fā)熱議的房貸產(chǎn)品還包括“接力貸”“百歲貸”等。

根據(jù)農(nóng)行智能客服的回復(fù)，“接力貸”是指為延長(zhǎng)貸款期限或增強(qiáng)還款能力，借款人與父/母（含公/婆、岳父/岳母）、子/女中的任意一人作為共同借款人申請(qǐng)的住房貸款。

而“百歲貸”是指子女作為共同借款人，最長(zhǎng)可貸至100歲的住房貸款。

“從法律層面來(lái)講，‘百歲貸’‘接力貸’本身并不違規(guī)，可能更多還是金融風(fēng)險(xiǎn)方面的問題?！蓖跤癯枷颉斗ㄖ沃苣酚浾叻治稣f，“‘百歲貸’‘接力貸’引發(fā)熱議，可能有兩種原因：第一，‘百歲貸’‘接力貸’本身比較少見，作為一般正常的銀行按揭貸款產(chǎn)品，是不會(huì)出現(xiàn)這兩類特殊產(chǎn)品的；第二，‘百歲貸’‘接力貸’有時(shí)候可能會(huì)讓大家產(chǎn)生一種‘允許炒房’的錯(cuò)覺，一旦市場(chǎng)升溫，可能會(huì)成為炒房的工具?！?/p>

除了銀行方面接連推出新奇房貸產(chǎn)品外，開發(fā)商方面為了推動(dòng)購(gòu)房消費(fèi)，進(jìn)一步刺激樓市交易也“不甘落后”。

2月17日，河南省安陽(yáng)市一樓盤發(fā)布“0首付0月供，你買房我還貸”的宣傳廣告，沖上熱搜。同日，廣東省深圳市龍崗區(qū)信城縉悅花園“3成首付只需30萬(wàn)元，開發(fā)商送60萬(wàn)元”的消息，也引發(fā)了市場(chǎng)高度關(guān)注。

《法治周末》記者查詢資料了解到，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào))及央行等兩部門《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，購(gòu)買首套住房的，貸款首付款比例不得低于30%，貸款購(gòu)買第二套住房的，貸款首付款比例不得低于50%。另外，2017年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作時(shí)也明確，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資等。

“‘0首付、低首付’往往伴隨著開發(fā)商墊資、融資、首付貸等違規(guī)操作，這些操作本身就是被明令禁止的?！蓖跤癯急硎?，購(gòu)房合同、貸款合同都必須以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)。如果開發(fā)商真的通過走賬墊資的方式，虛報(bào)首付款金額，就違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定。

“這種情況下，房屋的價(jià)值并非網(wǎng)簽備案的價(jià)格，也不是辦理按揭貸款時(shí)的評(píng)估價(jià)值，實(shí)際上是以虛高的評(píng)估價(jià)騙貸，如果接受了開發(fā)商贈(zèng)送的首付，購(gòu)房者也涉嫌騙貸銀行?！蓖跤癯佳a(bǔ)充說。

房貸產(chǎn)品創(chuàng)新不能“出圈”

“0首付”“低首付”被明令禁止，本身系違規(guī)行為；“連心貸”“接力貸”雖不違規(guī)，但風(fēng)險(xiǎn)較大，那么，房貸市場(chǎng)為何會(huì)出現(xiàn)這些產(chǎn)品或業(yè)務(wù)呢？

李松指出，為了盤活市場(chǎng)，開發(fā)商和銀行就會(huì)“絞盡腦汁”來(lái)刺激房貸需求，因此，近期市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少新奇房貸產(chǎn)品。這一現(xiàn)象從側(cè)面也反映出，銀行放貸壓力也比較大。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，近期全國(guó)各種出奇的貸款產(chǎn)品被頻頻推出，很大一部分原因就在于居民按揭買房動(dòng)力在下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳等因素，使越來(lái)越多的人對(duì)貸款保持了相當(dāng)?shù)膶徤鲬B(tài)度。

“該問題值得高度警惕。一方面，按揭貸款屬于銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)類別，如果居民持續(xù)不愿貸款買房，銀行資產(chǎn)質(zhì)量將有可能出現(xiàn)下降；另一方面，居民貸款意愿持續(xù)乏力，樓市就很難真正企穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)上下游的相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，也會(huì)深受影響?！崩钣罴握f。

最后，李松提醒到，無(wú)論如何創(chuàng)新產(chǎn)品形式，開發(fā)商和銀行都應(yīng)該遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和貸款政策，一定要在合規(guī)范圍內(nèi)推行，不能“出圈”。