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“房屋養(yǎng)老金是由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成，在個(gè)人賬戶按照既定邏輯（住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法）運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，建立平行的另一個(gè)賬戶，即公共賬戶。不同于個(gè)人賬戶屬于個(gè)人，由業(yè)主決定如何支配，用于業(yè)主共用的部分、共用設(shè)施，而公共賬戶資金，則主要是用于房屋安全管理”

《法治周末》記者 肖莎

在被明確提出兩年多以后，“房屋養(yǎng)老金”近期得到了前所未有的關(guān)注。

起因是國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在發(fā)布會(huì)上再次明確，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。

早在2022年5月，房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度這三項(xiàng)制度就出現(xiàn)在《全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》（以下簡(jiǎn)稱《工作方案》）中。

2022年4月29日，湖南長(zhǎng)沙居民自建房發(fā)生倒塌事故，造成重大人員傷亡。事故發(fā)生后，國(guó)務(wù)院安委會(huì)召開全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治電視電話會(huì)議進(jìn)行具體安排?！豆ぷ鞣桨浮诽岬?，要完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度。

自此，“建立城鎮(zhèn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋質(zhì)量保險(xiǎn)三項(xiàng)制度”這一表述被反復(fù)提及。

這三項(xiàng)制度中，房屋養(yǎng)老金近日被熱議。房屋養(yǎng)老金的錢從哪兒來，需不需要房屋所有人再交錢，以及房屋養(yǎng)老金怎么花，花在哪些領(lǐng)域等話題備受關(guān)注。

房屋養(yǎng)老金制度設(shè)立的三個(gè)背景

“建立房屋養(yǎng)老金制度，是進(jìn)入城市更新時(shí)期后，堅(jiān)持人民至上，努力解決群眾急難愁盼問題，加強(qiáng)既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎(chǔ)，又管長(zhǎng)遠(yuǎn)?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人就社會(huì)關(guān)注的房屋養(yǎng)老金相關(guān)問題進(jìn)行權(quán)威解讀時(shí)說。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《法治周末》記者，房屋養(yǎng)老金制度的出臺(tái)，有三個(gè)大的背景：房屋安全領(lǐng)域的重大惡性事件、群眾急難愁盼問題、存量房市場(chǎng)的發(fā)展需要。

“最近幾年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門對(duì)房屋養(yǎng)老金等政策的推進(jìn)，和全國(guó)各地房屋安全領(lǐng)域重大惡性事件有直接關(guān)系?！眹?yán)躍進(jìn)說。

比如，湖南長(zhǎng)沙市望城區(qū)“4·29”居民自建房倒塌事故造成54人死亡。經(jīng)國(guó)務(wù)院事故調(diào)查組調(diào)查認(rèn)定，湖南長(zhǎng)沙“4·29”特別重大居民自建房倒塌事故是一起因房主違法違規(guī)建設(shè)、加層擴(kuò)建和用于出租經(jīng)營(yíng)，地方黨委政府及其有關(guān)部門組織開展違法建筑整治、風(fēng)險(xiǎn)隱患排查治理不認(rèn)真不負(fù)責(zé)，有的甚至推卸責(zé)任、放任不管，造成重大安全隱患長(zhǎng)期未得到整治而導(dǎo)致的特別重大生產(chǎn)安全責(zé)任事故。

關(guān)于群眾急難愁盼的相關(guān)問題，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為主要包括老問題和新問題。老問題包括墻體開裂、房屋和墻體漏水、公共部件損壞、小區(qū)違建侵占公共空間、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化、公共空間堆積雜物等；新問題有電瓶車違規(guī)充電、電瓶車違規(guī)進(jìn)電梯、電梯超負(fù)荷使用、地下室被水淹、小區(qū)噪聲污染和隔音問題、光污染、高空拋物、外來車輛違規(guī)進(jìn)小區(qū)和無序停放、周末裝修、寵物吠叫、快遞柜糾紛、衛(wèi)生間串氣、甲醛超標(biāo)、外賣電瓶車橫沖直撞、陌生人拜訪和推銷等。

“這些都是最近幾年房屋安全管理方面出現(xiàn)的頻次高、業(yè)主投訴較多、解決起來很頭疼的問題?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充。

提到存量房市場(chǎng)的發(fā)展需要，嚴(yán)躍進(jìn)給出了一組數(shù)據(jù)：我國(guó)大量房屋開始步入“中老年”階段，目前至少有15%的房屋房齡超過20年。隨著時(shí)間推移和房屋折舊損耗等，房屋“老齡化”問題將更為嚴(yán)重，如到2030年，房齡超過20年的房屋比例將達(dá)到32%，將會(huì)產(chǎn)生更高的風(fēng)險(xiǎn)與安全問題。

嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)，基于這三項(xiàng)大的背景，主管部門提出了房屋養(yǎng)老金的概念。在勞動(dòng)者年老或喪失勞動(dòng)能力后，根據(jù)他們對(duì)社會(huì)所作的貢獻(xiàn)和所具備的享受養(yǎng)老保險(xiǎn)資格或退休條件，政府按月或一次性以貨幣形式支付保險(xiǎn)待遇，用于保障職工退休后的基本生活需要。房屋養(yǎng)老金也具有類似功能，其屬于房屋全生命周期中用于保障房屋安全的一項(xiàng)資金，相關(guān)資金可以用于房屋日常體檢、維修、改造和管理。

房屋養(yǎng)老金“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)”

當(dāng)聽到“房屋養(yǎng)老金”這三個(gè)字時(shí)，不少人的第一反應(yīng)是：會(huì)不會(huì)要再為房屋養(yǎng)老多交一筆錢。

這也是大眾此次高度關(guān)注房屋養(yǎng)老金的原因之一。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人就社會(huì)關(guān)注的房屋養(yǎng)老金相關(guān)問題進(jìn)行權(quán)威解讀時(shí)明確表示：房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個(gè)人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。個(gè)人賬戶資金按照住宅專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。

“這說明，個(gè)人賬戶和公共賬戶定位區(qū)分很清楚，房屋養(yǎng)老金是由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成，在個(gè)人賬戶按照既定邏輯（住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法）運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，建立平行的另一個(gè)賬戶，即公共賬戶。不同于個(gè)人賬戶屬于個(gè)人，由業(yè)主決定如何支配，用于業(yè)主共用的部分、共用設(shè)施，而公共賬戶資金，則主要是用于房屋安全管理?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者。

近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)連續(xù)發(fā)表5篇文章，一致地提到“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)”。

房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金從哪來

“為何提出公共賬戶？顯然，個(gè)人賬戶的錢不夠用，需要在房屋‘老齡化’即將到來之際，提前謀劃第二支柱?！崩钣罴窝a(bǔ)充，原有的住宅專項(xiàng)維修資金，“提取—使用”不僅程序冗長(zhǎng)，而且微觀決策分散，很難提取，導(dǎo)致一邊是維修基金“睡大覺”（結(jié)余一萬億元），一邊是眼看著設(shè)施設(shè)備老化和得不到保養(yǎng)；再就是近年來老舊小區(qū)改造，應(yīng)對(duì)一些安全事故（比如哈爾濱私拆承重墻），監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)不管是體檢看病、常態(tài)化維修保養(yǎng)，還是養(yǎng)老治病，投保預(yù)防質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)事件，都需要大量資金，所以，在個(gè)人賬戶之外，另立公共賬戶。

那么，公共賬戶里的錢從哪來？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人就社會(huì)關(guān)注的房屋養(yǎng)老金相關(guān)問題進(jìn)行權(quán)威解讀時(shí)談到，從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集公共賬戶的資金。

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)在去年全國(guó)兩會(huì)期間提交了一份《關(guān)于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全》的提案。

根據(jù)柴強(qiáng)的設(shè)想，可以每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價(jià)款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計(jì)提，作為房屋養(yǎng)老金，“土地出讓收入主要來自于‘房’，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比過高，擠占了保障房屋建設(shè)質(zhì)量和維修更新的必要費(fèi)用”。

目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的資金來源，一些城市正在探索和試點(diǎn)。

山東省煙臺(tái)市人民政府辦公室在今年上半年印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市住宅全生命周期管理工作的意見》，其中提到，城市住宅養(yǎng)老金，是指按照“取之于房、用之于房”的原則，探索通過列入土地出讓成本、財(cái)政預(yù)算撥款和建設(shè)單位繳納、個(gè)人繳納等方式籌集資金，用于房屋體檢、購(gòu)買房屋保險(xiǎn)、公共部位維修補(bǔ)貼等，由公共賬戶和個(gè)人賬戶組成，財(cái)政、自規(guī)、稅務(wù)等部門和單位研究將房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金計(jì)入土地出讓成本的落實(shí)機(jī)制。

2024年6月13日，《天津市濱海新區(qū)房屋養(yǎng)老金管理辦法（征求意見稿）》向社會(huì)公開征求意見。其中提到，據(jù)測(cè)算，濱海新區(qū)全區(qū)房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金需求為5000萬元/年，該區(qū)擬計(jì)劃通過在土地出讓底價(jià)的基礎(chǔ)上，按每平方米25元標(biāo)準(zhǔn)增加土地收益籌集，并在財(cái)政預(yù)算中增列房屋養(yǎng)老金專項(xiàng)資金預(yù)算，用于試點(diǎn)期間房屋養(yǎng)老金兜底。

李宇嘉認(rèn)為，除了上述這些嘗試，社區(qū)公共空間（包括商鋪運(yùn)營(yíng)和租賃、小區(qū)攤位出租、停車場(chǎng)、廣告牌、會(huì)所和體育設(shè)施等）運(yùn)營(yíng)收益也可以成為公共賬戶的資金來源之一。

“需要注意的是，在公共賬戶資金籌集的過程中，還是要發(fā)揮市場(chǎng)的效率。對(duì)于公共賬戶來說，財(cái)政資金很必要，但也很有限，發(fā)揮的是補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)的作用，四兩撥千斤的作用。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，進(jìn)入存量時(shí)代，誰能在存量盤活中創(chuàng)造出可持續(xù)的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，誰才是英雄?！崩钣罴握f。